韩世同：16城入围财政支持住房租赁试点农地建租房和长租公寓未必利好

楼市日日谈

2019年7月19日（第80期）

话题概述

发展租赁市场，中央财政要拿出真金白银了。16个城市入围两部委试点范围，试点城市长租公寓市场有望迎来政策利好。

根据财政部、住房和城乡建设部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》和《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，财政部、住房和城乡建设部于近期组织开展了中央财政支持住房租赁市场发展试点竞争性评审工作。

按照竞争性评审得分，排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单如下（按行政区划序列排列）：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

楼市观察家韩世同

昨晚，央广经济之声的编辑通知我今天上午九点钟评论一下《财政部和住建部公示住房租赁市场发展试点的名单》，16个城市入选，一线城市都在其中。也发了参考的报道给我看，其中新浪财经的标题《住建部公示住房租赁市场发展试点名单：北京上海在列》，这篇报道是直接转载公告内容，公示期在7月18日到7月24日，如有意见，请以书面形式反馈给财政部和住建部的有关部门。

澎湃新闻的标题是《16城入围今年中央财政支持住房租赁试点，每年至少补贴6亿》，这篇文章还是比较详尽的，还将2017年7月20日九部委下发的12个城市首批开展住房租赁，对照这次的16个城市。当时北京、上海没在其中的，广东的佛山，肇庆倒是被列进去了。但这一次，广东的佛山、肇庆就被剔除了，还有一些其它城市的变更。

第一财经的报道，题目是《北上广深等16城租房市场将获财政支持，长租公寓迎来政策利好》，文章从多个角度探讨，包括访谈了一些专家，易居的严跃进认为这个试点名单体现了当前的政策导向；中原首席分析师张大伟认为租赁市场稳定，买卖市场才能稳定，他认为随着政策的重视租赁市场的稳定可以预期。

但是，这篇报道特别提到可促进集体土地租赁租赁房源供应。我们看到集体土地租赁试点，今年初也批了，福州，南昌，青岛，海口，贵阳五个城市，利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案。但是利用集体土地的建设租赁房，应该来说，土地是有优势的，这是时间带来的结果，就是当初城市周边的这些土地或者是城市扩大后纳入城市发展范围的这些农村集体用地，实际上这些地大多数并不是空的，比如说宅基地，农民不种田就种房子，建得密密麻麻的；集体发展用地也基本上用于发展集体经济的物业建设，除了商品房不能建，但是出租房、商场、酒店，这些都是可以建的。

这些土地大多数都已经用于发展建设了，如果现在要重建，重新改造，难度也很大。其实，这些土地他们是指望整体做真正的改造，可以得到拆迁补偿和投资回报应该是最高的。如果将集体发展用地用于租赁住房建设，他们的收益和投资回报几乎是难以预期。因为现在的租金回报率非常的低，还抵不上活期利率。所以，便宜的土地建了这个房子，如果不能够分割和出售的话，实际上是没有人愿意来投资新建的。

这次财政部补贴每个试点城市，直辖市是10亿，省会和计划单位城市是8亿，地级城市都有6亿。带来的问题是这些钱到底怎么花，文件这里只讲明了中央财政将这些补贴资金可用于多渠道筹集租赁住房源建、住房租赁服务、信息服务、监管平台、与租赁住宅与住房租赁市场发展相关的支出。

所以按照这样子的用项，长租公寓等商业化发展的项目是不可能取得财政的资金支持的。那么，集体地用地上发展住房，除非建好了之后把房子让渡给政府收购，政府用此法扩大租赁房源用于人才或保障体系的用房，这样我觉得还应该是可行的。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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